继深圳取消“70/90”政策、北京废止“离婚限购”政策后，因城施策的房地产政策调整“下沉”至更低能级的城市。第一财经记者注意到，近日，多个二三线城市公告称，阶段性取消首套房商贷利率。业内人士认为，全国多地动态调整房贷利率政策，体现了政策基调宽松的方向。但在宽松延续的预期下，对商业银行的房贷经营提出了挑战。
多地调整首套房利率下限
4月1日，赣州市人民政府发布公告称，阶段性取消全市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。公告指出，按照因城施策的工作要求，决定阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自公告次日起执行。如后续评估期内（上季度末月至本季度第二个月为评估期）出现新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨情况，则自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
就在同一天，南昌市人民政府也发布关于调整全市首套住房商业性个人住房贷款利率下限的公告。公告称，决定阶段性取消全市首套住房商业性个人住房贷款利率下限，自4月1日起实施。
3月份，青岛、新余两市亦进行房贷利率下限调整。青岛市住建局等部门称，自4月1日起青岛市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。新余市人民政府亦发布通知称，取消全市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
据记者不完全统计，截至目前，全国已有十余个二三线或更低能级的城市此前已公告取消首套房贷利率下限，包括东莞、佛山、珠海、中山、汕头、江门、湛江、安庆等。
针对全国多个城市调整房贷利率下限，易居研究院研究总监严跃进对第一财经记者表示，这是二季度开始各地购房政策放宽的最典型案例，充分说明房贷政策进一步宽松，也进一步表明二季度政策基调宽松的方向。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，在当前政策“宽松为主”及“促需求”基调下，未来房贷利率总体或仍有下行空间。
此轮房贷利率下限调整可追溯至石家庄及惠州，两地日前恢复执行商业个人住房贷款利率下限。从《关于调整石家庄市差别化住房信贷政策的通知》来看，自4月起，石家庄市恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
不过，据记者从石家庄地区多家银行网点了解，目前暂无利率调整的通知。进入第二季度，石家庄住房贷款利率保持稳定，首套仍为3.45%。
“石家庄及个别城市此前恢复房贷利率下限，引起市场担心，即认为政策是否会收紧。”严跃进称，这具有一定的偶然性，其中存贷款利差导致银行盈利难或是主要原因。
房贷利率走低与保息差
进入2024年，随着LPR（贷款市场报价利率）下调，房贷利率重新定价及多地动态调整房贷利率政策，全国房贷利率呈现走低趋势。据贝壳研究院发布的数据，2024年3月，首套主流房贷利率平均为3.59%，二套主流房贷利率平均为4.16%，与上月持平，3月首、二套主流房贷利率较上年同期分别回落43bp和75bp。
多位银行人士对记者称，当前，首套及二套房贷利率都处于历史低位，商业银行净息差将持续承压。“全国房贷利率步入‘3’时代，净息差继续走窄，银行经营压力会更大。”某股份行人士对记者说，房贷利率动态调整是房地产政策“因城施策”的重要一环，房贷利率下限取消，意味着银行、客户能自主协商房贷利率水平，给银行提出了新的挑战。
据国家金融监督管理总局发布的数据，截至2023年末，商业银行净息差下滑至1.69%，首次跌破1.7%关口。
利差走窄背后一大原因是存贷款利率非对称性走低。从2023年全年表现来看，贷款利率下降速度快于存款利率。央行发布的数据显示，去年12月贷款加权平均利率3.83%，季度环比下行31bp；个人住房贷款新投放利率3.97%，环比下降5bp。在贷款利率已走至新低的背景下，央行2月超预期调降5年期LPR 25个bp，为LPR改革以来最大降幅。而对比去年3次下调存款利率，调整幅度约在10~30个bp之间。
浙商证券银行业分析师梁凤洁指出，预计此次LPR调降导致上市银行息差额外下降6.5bp，其中分别在2024、2025年体现4.3bp、2.2bp；而上一轮存款利率调降可支持息差6.2bp，其中在2024体现2.6bp。这就意味着，此前存款利率下降幅度仅能支持息差2.6bp，而2024年息差预计下降4.3个bp。
上述股份行人士也对记者说，在未来房贷利率仍有下行空间的预期下，银行的利润空间持续受到挤压，此前调降的存款利率难以完全抵消当前贷款利率调整的冲击，银行业需要采取更多应对措施。
中信证券首席经济学家明明认为，银行还需要控制负债端资金成本，避免息差压缩过大，同时发展中间业务等，扩大收入来源，从而分散按揭利率下滑对资产收益的影响。
记者注意到，近日在多家银行举行的2023年业绩发布会上，均强调了息差经营的关键性。兴业银行高管称，将保息差作为2024年经营的关键抓手，在资产端要加大对于资产的投放，今年将投放5000亿元的贷款指标，在负债端加强对存款利率的控制。平安银行管理层亦称，该行为保息差做了很多高息差的产品，今年平安银行对公业务的压力在存款，零售业务的压力在贷款。
